親が老人施設に入った後の家はどうする？親の家を売却する判断基準と手順を解説

親が老人施設に入った後の家の選択肢

親が老人施設に入居すると、自宅は急に空き家になります。
総務省の住宅・土地統計調査では、国内の空き家が約900万戸と過去最多になっており、空き家の扱いは社会全体の課題となっています。
そのため、親の家についても「売却する」「賃貸に出す」「維持管理を続ける」「解体する」といった選択肢を、早めに検討することが大切です。
どの方法にも利点と負担があるため、全体像を知ったうえで家族で話し合って決めていくことが重要です。

まず、売却は、今後住む予定がなく、維持費の負担を減らしたい場合に有力な選択肢になります。
売却代金を老人施設の入居費用や介護費用に充てられる点も大きなメリットです。
一方で、賃貸に出す方法を選べば、家賃収入を得ながら建物を活用できますが、入居者募集や設備の修繕など、継続的な管理が必要になります。
どちらも、将来の相続や税金への影響を踏まえて検討することが欠かせません。

このほか、親の思い入れが強い場合や、将来子世代が利用する可能性がある場合には、一定の維持管理を続けるという選択もあります。
ただし、誰も住んでいない家は老朽化が進みやすく、国土交通省が示す空家等対策の中でも、放置空き家の増加が防災や景観の面で問題視されています。
老朽化が進み危険性が高い場合には、思い切って解体を検討し、更地として活用方法を考えることもあります。
いずれにしても、空き家を長期間放置しないことが、余計な出費や近隣トラブルを防ぐ第一歩になります。

親の家を売却すべきか迷う方が確認したいポイント

まず意識したいのは、親が自宅へ戻る見込みと介護の必要度です。
要介護度が低く、短期入所や一時的な入院に近い形で施設を利用している場合は、一定期間は自宅を維持しながら様子を見る選択肢があります。
一方で、医師の見立てや介護サービス担当者の説明から、長期的な施設入居が前提となる場合は、売却も含めて早めに方向性を検討することが重要です。
親の体調や生活の希望を丁寧に確認しつつ、介護度や今後の見通しを総合的に踏まえて「売却か維持か」を考えることが大切です。

次に、親の施設費用や生活費と、自宅にかかり続ける費用を比較しておく必要があります。
老人施設の入居費や月額利用料に加え、医療費や日用品などの支出が継続する一方で、自宅を残す場合は固定資産税や火災保険料、修繕費や庭木の手入れなどの維持管理費が重なります。
総務省や国土交通省の資料でも、空き家であっても固定資産税などの負担は続くことが示されており、長期化すると家計への影響が大きくなります。
入居先での暮らしを安全に続けるための費用と、自宅維持にかかる支出のバランスを具体的な金額で見える化することが、冷静な判断につながります。

さらに、親の家を売却するかどうかは、子世代の今後の生活設計や相続の準備にも大きな影響を与えます。
売却代金を親の介護費用や医療費に充てることで、子世代の持ち出しを抑え、家計の負担を平準化できる場合があります。
また、将来の相続時に、不動産を共有名義で相続して管理や処分に関する意見が分かれるよりも、生前に売却して金銭で残しておいた方が、きょうだい間のトラブルを防ぎやすい側面もあります。
親の老後資金をどう確保するかとあわせて、自分たちの教育費や住宅費、老後資金などの長期的な資金計画に与える影響も整理して検討することが重要です。

親の家を売却すると決めたときの手続きと注意点

親が老人施設に入居し、自宅を売却すると決めた場合は、まず所有者が誰か、名義が現在の状況と合っているかを確認することが大切です。
登記事項証明書で、所有者の氏名や住所、持分、地目や地積などを確かめ、過去の登記との食い違いがないか整理します。
併せて、住宅ローンなどの抵当権や差押えなどの権利が設定されていないかも重要な確認事項です。
こうした法的・契約上の点を事前に把握しておくことで、売却手続き中の思わぬトラブルを避けることにつながります。

次に、親に売却の意思を確認できるかどうかで、手続きの流れが変わります。
民法第3条の2では、自己の行為の結果を認識できる程度の判断ができることが「意思能力」とされています。
親に意思能力があれば、通常どおり親が売主となって売買契約を結ぶことができますが、判断が難しい場合は、そのまま契約をすると無効や取消しの問題が生じるおそれがあります。
このようなときは、家庭裁判所に申立てを行い、成年後見人や保佐人・補助人を選任してもらい、その者が不動産売却の代理や同意を行う法定後見制度の利用を検討することになります。

さらに、親の家を売却するときには、譲渡所得税などの税金の確認も欠かせません。
自ら居住していた家を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」が設けられています。
また、相続が発生した後に被相続人が一人で住んでいた家を売却する場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使える場面もあり、譲渡所得の最高3,000万円までを控除できる可能性があります。
いずれの特例も、適用要件や期限、確定申告が必要になる点などが細かく定められているため、早めに情報を確認し、負担を見据えたうえで売却の時期や方法を検討することが大切です。

空き家化を防ぐための管理と売却準備のポイント

親が老人施設に入った後すぐに売却の結論が出ない場合でも、空き家のまま放置しないことが重要です。
総務省の住宅・土地統計調査では、令和5年時点で空き家率が13.8％と公表されており、空き家問題は年々深刻化しています。
このような背景から、暫定的な管理として定期的な換気や通水、簡易清掃を行い、郵便物の整理や庭木の手入れで「長期不在」と分かりにくくすることが望ましいです。
さらに、市区町村によっては空き家対策担当窓口や空家等管理活用支援法人と連携した相談体制が整備されているため、早めに情報収集を行い、利用できる支援制度がないか確認しておくと安心です。

売却のタイミングを考える際には、老人施設への入居直後か、一定期間様子を見てから判断するかを、親の健康状態や介護度の見通しと合わせて検討することが大切です。
今後自宅へ戻る可能性が低いと医師の見立てやケアマネジャーの意見から判断できる場合には、建物の老朽化が進む前に売却を進めることで、修繕費の負担増加を抑えられる可能性があります。
また、相続発生後は、相続人全員の合意形成や登記手続きが必要となり、売却までに時間がかかることが多いため、親が元気なうちから、将来の売却方針をおおまかに共有しておくことも有効です。
空き家を長期間残すと、統計上も腐朽・破損が進んだ物件の割合が増えていることが指摘されており、早期の判断が結果的に家族の負担軽減につながります。

親やきょうだいと「親の家をどうするか」を話し合う際は、感情的な対立を避けるために、まず親の気持ちと生活の安心を最優先に確認することが出発点になります。
そのうえで、老人施設の入居費用や生活費、空き家の維持管理費や固定資産税といった具体的な数字を家族で共有し、売却した場合と維持した場合の負担の違いを冷静に話し合うと合意が得やすくなります。
きょうだいが複数いると意見が分かれやすいため、あらかじめ話し合いの議題と決める順番を整理し、誰か一人だけが損をしたと感じないように、役割分担や将来の相続分との関係も含めて丁寧に説明することが大切です。
必要に応じて、行政の無料相談窓口など第三者から制度や費用面の説明を聞き、それを共通の前提として話し合いを進めると、感情ではなく事実に基づいた判断をしやすくなります。

まとめ

親が老人施設に入った後の家は、売却・賃貸・維持管理など選択肢が多く、放置すると老朽化や近隣トラブルの原因にもなります。
親の意思や将来自宅へ戻る可能性、施設費用と維持費、相続や子世代の生活設計への影響を総合的に考えることが大切です。
名義や登記、税金の確認、認知症の場合の手続きなど、専門的なポイントは不動産と相続に詳しいプロに相談することで、安心して進められます。
当社では、親御さまの状況や家族構成を丁寧におうかがいし、「今は管理だけ」「将来を見据えて売却」など、ご家族に合った最善の進め方をご提案します。
「親の家をどうするか」でお悩みでしたら、まずはお気軽にご相談ください。